苏州楼市20年湖西时代

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很早之前就打算花些时间写一个专栏，主题差不多是苏州楼市过去20年的发展史这类，因为翻阅资料比较多，整理工作一直断断续续，索性先试着写上一两篇，立个开头

以下是正文：

谈到苏州楼市，就少不了讨论苏州园区。从年一片农田到如今的全国第一经开园，过去20多年，这里的发展充满了奇迹，惊艳了世界，“园区经验”也成了苏州当之无愧的三大法宝之一。

时间是无声的见证者，20多年建设，园区早已脱颖而出，成了苏州最有吸引力的区域，人口净流入第一、人均GDP第一、人均收入第一等等，当然在众多第一里面，房价也是全市乃至全省的最高地。

接下来一起看看，园区房价是怎样从年首个住宅元/㎡到如今领跑苏州的。

湖西时代：年-年

01.湖西的由来

年5月12日，立夏刚过几天，最是江南美好时光，暖风吹过金鸡湖畔，中新合作工业园区一期工程正式建设，日后高楼大厦鳞次栉比的现代之城，在苏州古城区东边一隅农田破土而出。

年园区启动典礼

早在园区一期建设之前，园区总体用地结构规划就已经确定，当时谁也不会想到，那张价值万的规划图纸，竟然指导着园区建设20多年，如今回想起年的天价规划图纸，所有人都觉得物超所值。

年园区规划图

在那张规划图中，园区建设共分三期，由两国财团合资建立“中新苏州工业园区开发管理公司“（中新集团的由来），全权负责工业园区的开发、招商、发展。

年中新集团成立时，新方财团投资比例65%，中方财团投资比例35%；年1月1日，双方股权比例重新调整，中方财团由35%调整为65%，新方财团调整为35%，此后园区建设由中方担负起主要管理职责。

在一期建设时，新方对园区建设起主导作用（主要是外资招商和借鉴新方裕廊工业园建设经验），后来的二、三期建设，慢慢过渡为中方负责。

年湖西规划图

园区最早的一期8平方公里范围，就是我们在楼市中常说的——湖西。

02.首个住宅小区

有些看官可能会问一句，既然湖西年就开始建设了，那当时有没有兴建住宅？

答案是：没有。

首期建设的要旨是征地，为此配建了不少安置房，第一个是东环附近的夏园新村，当年征地配建的拆迁小区主要集中在东环娄葑一片，湖西范围内并没有，可见起点之高。

年夏园新村搬迁

随后两年，园区开发重心放在“先地下、后地上”的土地平整上，直到年园区地面建设才有所加速，也正是这年批建了园区首个安居工程住房小区——新城花园。

湖西住宅分布图

上图是麦子简单画的湖西现有住宅小区分布情况，各位看官可以对比年那张规划图，基本没有太大出入。

年10月，园区首个住宅小区新城花园由苏州工业园区房地产发展有限公司（建屋的前身）开始建设，隔年年底一期完工，在当时单位分房的大背景下，年新城花园平均售价是元/㎡，并在春季苏州市房地产交易会上被评为销售第一名。

这里顺便提一句，年底园区第一座办公楼馨都广场竣工，孤零零的开启了湖西商业时代，等到年苏州地标东方之门落成，湖西中央商务区、李公堤商业街、月光码头早已灯火辉煌。

20年风雨与共，见证园区一路向前。

年馨都广场

03.苏州房改出台

年7月，国务院颁布23号文，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，文件内容可以概括为取消福利分房，实行住房货币化。

受亚洲金融危机影响，全国房改浪潮汹涌而来，房地产业迅速崛起，然而谁也不会想到，20多年后全国住房市值竟高达多万亿，稍不留神便会淹没其中，成了名副其实的“灰犀牛”。

年房改文件

从这年开始，湖西住宅小区开发被提上日程，新加花园、加城花园一期陆续破土动工，除了商品房外，园区管委会生活小区也于那年竣工，湖西板块第二个住宅小区——沁苑。

不只是住宅，年湖西一些商业也投入使用，2月27日，金鸡湖畔新苏国际大酒店正式开业，这是苏州首个5星级酒店，除主楼外，还有4幢中式别墅、5幢西式别墅，共88间客房，是那几年园区接待各方高层来宾的重要场所。

同年5月国内首个引入新加坡“邻里中心”概念的新城邻里中心对外开业，当时对商业定位还局限于社区底商、沿街门店、小商品城等，然而把菜场、商超、餐饮融合在一起的“邻里中心”，让人们认识到原来商业还可以这样，仿佛打开了新世界的大门，随后的20多年，“邻里中心”遍布园区各个角落。

年还有一件非常重要的事，9月《金鸡湖景观设计总体规划》编制审定通过，本来只是金鸡湖水产养殖场的鱼塘，被重新建设为国内最大的城市湖泊公园，20多年后和山水园林一起成了苏州的城市名片，来苏游客无不驻足流连。

年金鸡湖设计示意图

04.湖西住宅大爆发

年，苏州工业园区成立5周年，检验第一个五年发展成果的时刻到来，中新两国都格外重视，那年9月李显龙、李光耀亲自访华，听取了关于园区发展的情况介绍。

也正是那年，湖西住宅大爆发，尽管经历房改一年，但苏州其他区货币购房尚未形成主流观念，反倒在园区较为普遍，多个楼盘对外销售，楼市行情火热、名盘层出不穷。

年5月，都市花园一期兰华苑首次开盘，开盘均价元/㎡，仅用半年时间就全部售罄。

讲到都市花园，顺便简单介绍下开发商华新国际，新加坡维信集团中国地产公司（苏州华新国际建屋有将近一半股权），早在年就落户沈阳开发了不少小区，等来中新合作的工业园区后，更是如鱼得水，一举拿下巨无霸核心地块，开发周期长达十年。

湖西住宅分布图

上面这张图中，白线范围内都市花园东、西区，天域东、西区都是由华新国际在98年一并拿下的，由于当年拿地是以美金计算，拿地成本折算下来大概在元/㎡（仅供参考）。

说到天域再顺提一句，其实04年天域西区开盘，不少购房者还习惯以都市花园六期来称呼，当年推广名叫都市花园——天域。

年9月，李光耀访华参加了园区中央公园（1号线站点那个）开园仪式，都市二期项目选择在这时开工，并邀请李光耀参加奠基活动、参观一期的样板间，整个项目一时名声大噪，二期尚未面世，便预定多套。

年都市花园二期

在当时国内房企摸着石头过河的年代，外来房企早就动起营销思维，华新国际把都市花园营销成来自新加坡的花园洋房，可谓吸引力十足，以至于一期交付小区入户门庭，都刻上新加坡特色的鱼尾狮图案。

都市花园

同年7月，园区海关大楼对面的新馨花园也开工建设，开发商是我们的老朋友建屋同学。9月，馨都广场嘉怡苑也破土奠基，开发商是后来会反复提到的嘉馨（一家新加坡独资房企），同一时间段，嘉馨旗下另一个名盘已经快要完工，金鸡湖畔首个低密度别墅——翠湖雅居。

提起翠湖雅居，相信很多人听过，毕竟时隔20多年二期规划公示重新出炉，也是苏州楼市头条消息，如今翠湖雅居二期小道消息特别多，一会年底开盘、一会暂不出售，跟湖滨四季二期一样，吊足了顶级圈层的胃口。

然而在那个年代，翠湖雅居知名度并不高，部分原因是大多房源只租不售，还有部分是总价较高，普通购房者并不了解，