实探没有样板间也能售罄置业顾问我们都是
2023/3/31 来源：不详白癜风诊疗目标 https://jbk.39.net/yiyuanfengcai/tsyl_bjzkbdfyy/234/
最近有一个楼盘比较火，朋友圈里的广告“满天飞”，就连我那个正在看二手房的朋友，都收到了来自中介的安利。
为什么东城中央府一下子“异军突起”？我去现场实探了一番！
乐居真探实拍
1
现场人气成迷，小户型已经售罄
东城中央府目前在售的是二期毛坯高层产品，项目一共分为4期，1-3期均为住宅产品，4期是一栋自持的商业综合体，其中一期的3栋住宅（1-3#）已经于年交付入住。
整个小区规划有28－33层的住宅建筑11栋，21层（裙房4层）商业建筑1栋，会所、幼儿园各1栋。
上午10点左右，我到达东城中央府附近，隔着马路就看到了它独具特色的建筑楼栋，3栋已交付漏洞略显陈旧，后面则是已经拔地而起的二期。
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售楼处就位于一期南门旁边，门口的水池已经干涸。进去之后，我表明了我踩盘的意向，门口接待接着就来了一句“我们小户型都售罄了，你们怎么才来踩盘呀”，然后给安排了一位置业顾问。
售罄？这么快就售罄了？这个去化速度属实惊人！看售楼处内公示的销控表也是一片红彤彤。
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不过，可能是我去的时机不对，今天的案场只有两桌客户。
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可能是因为去化效果比较好，置业顾问的态度也算不上热情，只简单给我介绍了一下项目的区位，回答了我提出的问题。
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东城中央府占地约11.6万方，属于比较大体量的小区，分了两个地块，中间有一条道路分隔，南地块目前在建的2期住宅跟一期相连。
小区属于半人车分流，车辆直接下地下，但电动车、自行车可以进小区，我在实探的过程中也的确看到很多家长带着孩子骑着电动车进出。
小户型已经售罄，目前在售的面积㎡起步，后续还会加推、、㎡的大平层。据置业顾问介绍，小区得房率在75-80%之间，75、90㎡这类的小户型得房率会稍低一些。现在小区均价㎡在1.8-1.9万/㎡左右，㎡以上的在1.6-1.7万/㎡左右。
不过由于地块体量大，而且建造的都是高层产品，所以尽管项目容积率2.8（在目前市面上算是比较高的了），但是仍旧做到了54%的绿化率。楼间距也比较宽，通常为50-60米，最大的可以达到多米。
据置业顾问介绍，小区还会配建游泳池、网球场、篮球场、大草坪和儿童游乐区，目前二期已经封顶。
2
没有样板间，户型设计偏大
在我提出想要看看样板间的时候，置业顾问直接告诉我：“没有样板间，我们都是看图说话”。我瞬间惊掉下巴。
以往，重新加推的老盘，售楼处可能换成沿街商铺或者沿用旧售楼处，但是样板间可都是新的，比如国信世家臻园、万科金域缇香。所以第一次遇见没有样板间的老盘，我还是着实开了眼界。或许还是因为不愁卖？
那我们就来看看它的户型。
不同于一期户型，二期户型进行了修改。
拿现在的最小面积㎡来说，典型的三开间朝南户型，主卧借了南向次卧的面积做了衣帽间，单阳台设计，餐客厅一体。不过作为一个偏刚需的楼盘，㎡做3房个人觉得有点面积浪费。
更令我困惑的还是他们、㎡的户型，与常规的一体化户型不同，它这好像……是两套房子打通的？
㎡户型图
有两个入户门、两台电梯，楼梯厅也开了阳台门，估计是可以利用上楼梯厅的面积，不过如此一来就是一户人家有4个门……不过业主也可以后续自己改成两套房子，买一送一？
当然，也有可能是贫穷限制了我的想象，有钱人的世界我不懂。不过，真的会有有钱人想住超高层的大平层嘛（悄悄的，嘘）。
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目前项目正在建设中，西面的主入口也还在围挡之中。已经交付的部分生活气息还是很浓的，高空晾晒的情况也不可避免。另外，虽然小区门口站了3个保安，但是目测年龄40+，出入管控也不是很严。
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3
项目位置便利，板块发展缓慢
东城中央府所在的东亭板块在无锡发展已久，年撤销无锡县设立锡山市之时，东亭镇就是锡山市的市政府驻地，如今的锡山区政府也还设置在东亭板块。
故此，东亭聚集了大量的人群居住，各项生活配套也非常便利，是一个发展很成熟的板块。东城中央府所在的位置也不例外。
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项目距离地铁2号线东亭站直线距离米左右，从售楼处出发，步行实测约15分钟左右。柏庄站也相距不远，公共出行非常便利。需要注意的是，同一小区不同楼栋距离不同。
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而且项目三期东侧紧邻隆亭实验小学，一二期西侧紧靠市民广场和丰汇欢乐广场，稍远一些还有卜蜂莲花广场和去年刚刚开业的锡山八佰伴，可以说日常生活非常便利。
但是，卜蜂莲花内有众多商家已经撤场。
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目前，项目一期的对口学校是隆亭实验小学和二泉中学。与此同时，项目周围有很多已经入住多年的小区，比如春合苑等，居住氛围也比较浓厚。
不过需要注意的是，东亭板块的板块发展比较缓慢。锡山区一向和惠山区一起被称为无锡的两大刚需板块，除了锡东新城这两年异军突起之外，其余板块的表现相对平庸，东亭更是处于一个不尴不尬的位置，比起邻居东北塘来说，强了不少，比起另一个邻居荟聚板块来说，认可度又少了许多。
但是在梁溪科技城规划中，东亭区域也在其中，希望东亭能够借着这股东风趁势而起。
4
停工6年、产权缩水，存在风险
其实东城中央府已经不是新项目了，提起它原来的名字“宏城花园”，可能会有很多人恍然大悟。
这个项目年拿地，住宅部分分为三期开发，全部建设为高层、超高层。
拿地4年后，年年底东城中央府才首次开盘，推出3栋楼，均价在元/㎡左右，首开的各项优惠叠加之后价格基本在元/㎡起。但在一期售罄后，年东城中央府就进入了封盘状态。
封盘原因是——资金链断裂，项目停工。
年，开发商宏诚公司、天诚集团与扬州天成，就东城中央府问题上诉法庭，涉及矛盾点众多。
这一停工就是6年，直到年3月份项目才恢复动工，开发商依旧是宏诚。
被动停工和主动捂盘是两个概念，所以停工这件事也让不少购房者打了退堂鼓，不过好处是至少现在二期已经封顶了。另外需要注意的是，项目年拿地，产权如今已经缩水至56年。
目前东城中央府的二手房成交价在1.6-1.7万/㎡左右，与新房基本持平，而且大多是小面积户型。
目前小区挂牌数量很多，挂牌均价元/㎡。
总的来说，虽然项目价格确实很香，但是项目的弊端也还是很明显的，所以建议购房者综合考量，自住确实很方便，其他见仁见智吧。
