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改善看过来江溪纯粹高端新盘要上新啦

2023/3/10 来源：不详

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项目概述：地处新吴区江溪成熟板块，构筑18-24层小高层+高层产品，89-平米装修交付。

适合人群：即将首开4栋装修小高层和高层，建面89-平米，适合板块内追求品质改善客群。

一、地段位置

*区域概述：

新吴区高新企业云集，实力雄厚，资源全面开挂。拥有SK海力士、村田、阿斯利康、博世等一大批全球知名企业。更集齐六个特色小镇——硕放航空小镇、鸿山物联网小镇、慧海湾小镇、梦溪小镇、梅里文化小镇、旺庄智能装备小镇，“组网”成功，助力城市发展。六大主导产业全线飘红，前6个月全区实现高新技术产业产值.02亿元，新招引科技企业家，新批总投资超亿元以上重大产业项目95个，产业革新引领新吴飞跃前进。

新吴区位于无锡市偏东部，西邻经开区、北接锡山区，常住人口约72万人。

作为吴文化的发祥地和核心区，新吴区有鸿山、泰伯庙等历史文化资源，又规划打造伯渎港滨水空间。区域内，苏南硕放国际机场、城际高铁、京杭大运河以及多条高速公路构成了水陆空立体交通体系。

*板块概述：

龙湖粼云上府位于新吴区江溪板块，距离区域内成熟商圈长江路。江溪板块作为新吴区的重要地段，与主城梁溪、锡山东亭接壤，所以区域基本能够享受三区商圈。

于今年（年）刚开通的地铁3号线对新吴区的直接利好就是长江路沿线，但是众所周知，长江路沿线已无新房可售，而江溪板块又是距离长江路沿线较近的板块，优势是显而易见的。

泰山路沿线，临近伯渎河景区。作为省重大项目伯渎河生态治理一期工程，伯渎河公园滨水景观带被写入无锡城市区域总体规划中，在新吴区区域内22公里生态焕新的项目起着重要作用。

板块内又一座集办公、商业于一体的大型产业园——中韩科技园规划出炉。整个园区建筑采用合理的功能布局和高度设计，打造最美城市天际线，提升城市形象和品质，将吸引更多的优秀企业和人才入驻。

江溪板块居住氛围成熟，品牌房企扎堆，万科、融创、保利、中海、国信、龙湖等都已入驻，区域整体居住品质也能够得到保障。

二、产品特色

*产品特色概述：

龙湖粼云上府位于新吴区江溪板块，处于新吴、梁溪、锡山三区交汇处，与金桥外国语民办学校一路之隔，东临在建的新吴实验中学，项目周边主干道纵横交错，生活配套丰富。

龙湖粼云上府，项目总占地约.4㎡，容积率为2.0，绿化率为35%，得房率在75%-80%左右，社区采用全人车分流的设计，车位比约1：1.18。整个小区规划15栋18-26层小高层+高层产品，均带新风+中央空调+地暖，精装交付，产品面积段89、、、平米。其中12、17号楼为23层住宅，中间10栋18层，东侧13、8、1号楼为26层住宅。

项目计划11月底或12月初首开12、17号楼高层，总高23层，1个单元，两梯四户，89、平米；11、16号楼小高层，总高18层，建面约平米，两梯两户。

整个社区将新吴文化和江南园林相融合，江华路本门竖向造景，4米高的粼云雕塑、清风粼影廊、粼云飞瀑、粼云中台；春富路东门横向造景，弧形景墙、小桥、近水台、远山舫遥相呼应。一芯：6、10号楼中间打造雪松园，与26℃+盒子，四点半学堂；两轴：北门、东门；六园：儿童活动乐园（纸鸢主题）、健身康体花园等，环形跑道将六园串联起来。

三、户型分析

*户型描述：

龙湖粼云上府规划面积89-平米，主打小高层和高层产品，装修交付。整体来看，项目周边成熟小区聚集、再加上龙湖本身的品牌效应，项目还是偏改善住宅客户。龙湖此次公开了、平米样板间，面世后也获得了市场较好口碑。

其中，平米小高层还是能够一下抓住购房者眼球的。3+1室两厅两卫，四开间朝南，朝南面宽约12.8米。对于整个户型来说，开间、采光还是较为优越的。客厅开间达到6.5米，外接双开间观景阳台，后期业主软装除了可以当客厅使用外，还可以隔断做书房或者敞开式儿童游乐场，空间感、舒适度较高。

朝南卧室均带有全飘窗设计，视觉宽阔，主卧配置的衣帽间和卫生间提升生活的舒适感。此外，小高层一梯一户设计，入户口都会有私人门厅，私密性较高。

四、交通出行

*轨道交通：

将区域内距离龙湖粼云上府较近的地铁站是地铁3号线的新光路站，直线距离约1.2公里，地铁3号线是无锡市第三条开通运营的城市轨道交通路线，于年10月28日开通运营一期工程。起于惠山区苏庙站，途经梁溪区，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区，主要路段为新吴区长江路沿线。

乘坐地铁3号线往北经过4站可以换成地铁2号线。

*公共交通：

龙湖粼云上府周边1公里范围内有9个公交站台，涉及、45、62、、、19、65、、、92等公交线路。

距离最近的江溪路上的富力城公交站，与项目直线距离仅有米。路经过此站，从此站乘坐13站可以叨叨市中心八佰伴，途中可换成地铁3号线和1号线；反方向可前往新吴区新之城广场以及泰山路沿线。

经过线路较多的公交站点多位于龙湖粼云上府西侧米左右的行创四路上，多则8条公交线路停靠。

*自驾：

龙湖粼云上府位于江华路与富春路交叉口西南侧，项目西侧米左右有机场路高架，往东南方向驾驶9公里可直达苏南硕放机场、往北接江海路到惠山区。

项目往北约米即为金城高架，金城路是一条东西向的城市快速路，往西可达到太湖风景区，一般上下班高峰时间会有堵车情况。

五、周边配套

*教育配套：

与龙湖粼云上府相隔江华路的有无锡高新区金桥外国语学校、江溪金桥幼儿园（公办）；江华路沿线南侧还有在建的新吴实验中学项目，相距不足米。

无锡高新区金桥外国语学校是一所私立学校，由无锡金桥教育集团举办的九年制民办学校。设计规模为54个班级，其中小学36个班，初中18个班。该学校于年9月正式开学，招生要求适龄适龄儿童监护人在新吴区有房产。

新吴实验中学项目，项目总建筑面积约5.5万㎡，规划用地性质为中小学用地，有M操场、教学楼、行政楼、食堂、宿舍等，预计年年终完工。

*医疗配套：

龙湖粼云上府周边的医疗配套多集中在东侧1.2公里处的长江路上，医院医院、医院、医院等。

医院医院医院，总占地面积多平方米，建筑面积44平方米，医疗用房面积平方米，科室也较为齐全。

医院还有梁溪区金城高架医院，距离项目4公里，可直接高架通行。医院是一所集医疗、教学、科研、保健、康复于一体的三医院，由医院、医院医院于年11月整建制组合而成的无医院。

*公园配套：区域内新城中央公园也位于江华路沿线，位于龙湖粼云上府东侧约米，新城中央公园总面积为17万方，绿地面积12.5万平方米，湖面2万平方米，建筑面积2.5万平方米，由会馆展示区、疏林草坪区、观赏花卉区、休闲活动区组成，是集休闲、观赏、娱乐于一体的山水交融，园林流水般的现代城市花园，也是居民休闲娱乐的空间。

*其他配套：

龙湖粼云上府周边商业配套较为丰富。富力星光里商业街与项目直线距离米，由10栋露天街区商业楼宇组成，为区域人群打造集餐饮美食、休闲娱乐、儿童主题、品质配套为一体的“漫生活”主题风情街区，该商业街于年6月1日开业。

此外，项目南侧1公里左右右、投资超5亿的春城农贸市场已经于11月16日起正式试营业，将为江溪及周边居民打造安心惠民的民生“菜篮子”。

1公里左右的还有板块内的新之城购物广场，集生活购物、时尚百货、休闲娱乐、文化展示于一体，为新吴区市民提供一站式购物休闲场所。

成熟的商业配套主要以长江路上的哥伦布广场欧尚超市、金轮星光名座生活广场、茂业百货、宝龙广场等商业为主，生活圈还比较便利快捷。

六、价格分析

*价格现状：

年8月2日，XDG--28号地块由龙湖竞得，成交楼面价元/㎡。打造的龙湖粼云上府规划15栋装修小高层和搞成产品。项目计划11月底或12月初首开12、17号楼高层，总高23层，1个单元，两梯四户，89、平米；11、16号楼小高层，总高18层，建面约平米，两梯两户。目前备案价暂未公示，结合地价预估价格将在2.8万/㎡左右。

江溪板块的新房项目位置较为集中，不算上南侧的泰山路沿线，其他项目与银城春晓观棠距离都不算远，像富力城、国信、中海、吉宝等项目，不过主要在售的还是吉宝季景铭邸，装修高层均价21-元/㎡，装修带新风系统+中央空调。毛坯叠墅，建面-㎡，总价万-万/套左右；国信世家臻园因是限价盘，在售少量毛坯高层，建面约82、、、㎡，均价元/平左右，价格优势也是相当明显，不过库存剩余不多；此外中海寰宇天下尾盘销售平米装修高层，均价约18元/平；银城春晓观棠毛坯高层，最小建面约89㎡，均价约元/㎡。在售装修洋房，建筑面积约㎡，均价约20元/㎡。

*价格潜力：

新吴区长江路沿线已经是无地可开发、无新房可卖，土地、新房资源相对饱和的状态，如此土地的开发逐渐往东部、南部也就是江溪板块、泰山路沿线转移。

泰山路板块规划逐渐完善、商业、学校、生态的规划都相继落地，再加上南侧多个产业园、国际公司的驻扎，强大的置业需求支持，泰山路沿线的发展潜力相对大一点。而江溪板块的北部因临近繁华的长江路、周边配套相对完善，短期内大型规划暂无消息，可出让的住宅用地也并不多。

龙湖粼云上府虽然预估价或高于周边新房价格，但是社区内的园林设计、户型打造、龙湖口碑都是周边或市区改善客群所看好的，可以期待下开盘价格。

七、项目亮点

1、地段位置优越较具潜力

龙湖粼云上府位于江溪核心地段，距离区域内成熟商圈长江路较近，与主城梁溪、锡山东亭接壤。

2、多维交通出行便利

无锡地铁3号线穿越新吴区境内；周边机场路、金城路、太湖大道快速路网可通达全城。

3、商业繁华配套齐全

新之城购物广场、宝龙广场、金轮星光名座等商业林立。春城农贸市场、富力星光里商业街为周边小区提供生活便利。

4、教育资源配套丰富