经开23万无锡楼市奇葩现象,六大板块

撰稿视觉//梧晓桐

本文观点：1.包括经开在内的六大板块几个平起平坐！

2.经开区才是无锡价格洼地！

3.经开4w+时代将来！

前言

不久前，宝能城推出了10余套尾房，均价元/平。今天再问，没有悬念，已经全部售完。

经开区，2万出头，即使是顶底楼，也是极具诱惑力的存在！如同“喜马拉雅的猴子”，你不想都不行！

最令人意外的是，这个项目还有3栋住宅待售，至少有套房源，只是暂未取证！如果按照无锡现有的限价政策，想要突破目前的价格，有难度！

这意味着，未来仍然有机会用2.5万以内的价格进入经开核心区域！

惊不惊喜？意不意外？

但今天，笔者想说的并不是买这个盘有多划算。而是这个价位，在整个无锡意味着什么？

NO.1壹

撸一遍无锡在售楼盘，这个价位的楼盘少说有20个！

也就是说，梁溪区的南长板块、惠山的惠山新城板块、新区的江溪板块、锡山区的锡东新城、东亭板块与经开的这个限价盘平起平坐！

我们不妨具体看下，是哪些楼盘。

惠山区，即将推出的融创惠山映项目，楼面价元/㎡，预计售价在20-元/㎡之间。此外还有德信云溪名著以及10月即将出让的地块，未来高层的售价都将在这个区域范围！

像新吴区、锡山区、梁溪区，在售的楼盘中，元/平楼盘已不鲜见，而未来，即将上市的项目也不乏这个价位的项目。比如，9月4日新拍出的中梁湘江路地块，住宅楼面价约.67元/㎡，未来销售价格无疑也会超过元/㎡。

/注：数据来源于网络

从上图，是不是看得更加清晰！

由于限价，无锡房价格局变得非常奇怪：2.3万的价格，几乎可以在无锡各大热门板块找到高层房源！区别只在于，房源可选择余地大还是小！

我们或许可以得出第一个结论，无锡有六大板块在平起平坐！

NO.2贰

现象背后是什么因素？

1.地价限制。

拿地时间早，地价低，相应地房价受限。正如我们刚刚提到的宝能城。

我们已经知道，宝能城高层售价元/平，而就在它旁边，相距约米的绿城凤起和鸣，高层售价在-30元/平。

面粉价格决定面包价格。追根溯源，笔者查到：年，宝能地产以底价竞得XDG--61号地块，楼面价.14元/㎡。

年，绿城凤起和鸣所在的XDG--23号地块，起始楼面价元/㎡，最终以最高限价元/㎡成交。

一个是年前拿地，地价本就不高，还是以底价竞得；一个则是年后拿地，本身就是万元地，经过多家房企激烈争抢后，最终达到最高限价元/平，突破天花板。

因此，二者同样区位，售价却天差地别。这也是宝能城地处经开核心区，售价却与其他区楼盘持平的最重要原因。

2.土拍推动

宝能城地价低是内因，外因则在于其他区的土拍热烈，地价上升，因此房价也同比上升，越来越多的洼地被抹平。

以最近一期的9月4日土拍来说，其中梅村地块成交楼面价.80元/㎡。

而去年11月，距离该地块仅2公里左右的梅村实验小学西侧地块挂牌出让，最终以元/㎡的楼面价底价成交。

短短10个月，地价从元/㎡飙升至.80元/㎡，足足上涨了51.90%！

地价涨了，房价还会止步不前吗？水涨船高，看那些土拍之后疯狂涨价的二手房业主就知道了。

3.土地限价

如今，在“房住不炒”的大背景下，无锡实行“高价地限价政策”，最高限价约元/㎡。

目前，无锡已有4宗触顶地块。其中，经开区有3宗。

这个不仅从侧面说明了经开区地价、房价在无锡最高；同时也反应了经开区的上限被限制。

限地价，最终目的是限房价。

经开区地价已达到顶峰，而其他区域地价却在上涨。二者差距越来越小，平起平坐，真的合理吗？

NO.3叁我们或许可以得出第二个结论：经开区，才是无锡目前的房价洼地。首先，经开区的政策支持、交通配套在无锡是最好最完善的。在这里购置房产、安家落户是目前最适宜，投资前景最好的选择。但是，经开区由于地价限制等因素，目前一些楼盘如宝能城、雅居乐等售价较低，甚至不如其他区一些楼盘。以雅居乐中央府为例，楼面价元/㎡，当前在售少量高层房源，均价20元/平。它地处市民中心旁，与金匮公园一路之隔，汇聚锡师附小等各项优质教育资源，并自带大型商业综合体。步行几分钟就就可到达地铁1号线金匮公园站。而其他同等价位的楼盘，只有其中一个或几个同等配套。我们来做一个加法：假设房子是一个定值，其他配套是加分项。与别家楼盘相比，雅居乐中央府拥有更多的加分项，但售价却相差不大。或者将其他区房源加上同等配套项，售价会远超雅居乐当前售价。一句话，就是当前经开区许多房源价值远超其价格。从另一方面看，就是这个房源在被“贱”卖！而这个现象在全市普遍存在，所以说，一定程度上，经开区是无锡当之无愧的房价洼地。写在最后在上月底，雅居乐开盘，人抢套房，一个半小时全部售罄。而宝能城的顶底房源也迅速一抢而空。在将来，随着新一批高价地的上市，诸如华侨城经开项目、融创四院北项目，老项目高配产品，诸如中锐叠加、洋房上市，经开清一色的4w+，或许也不远了！

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